敷金は「退去時に精算して返ってくる預け金」、礼金は「貸主への謝礼として支払い、返ってこないお金」です。どちらも家賃の1か月分前後が目安ですが、性質がまったく異なるため、初期費用を考えるときは分けて理解しておく必要があります。
そして敷金については、2020年4月施行の改正民法で「明け渡し後に、未払い家賃などを差し引いた残額を返還する」というルールが条文に明記されました。この記事では、敷金・礼金の基本、相場、返還のルール、そして交渉が通りやすい場面までを順に解説します。
敷金と礼金の違い
まずは2つの違いを整理します。
- 敷金は担保として預けるお金。家賃滞納や借主負担の修繕費に充てられ、残りは返還される
- 礼金は貸主への謝礼。返還されず、使い道も決まっていない
- どちらも家賃を基準に「〇か月分」で設定され、物件・貸主によって0〜2か月分の幅がある
| 項目 | 敷金 | 礼金 |
|---|---|---|
| 性質 | 担保(預け金) | 謝礼(支払い) |
| 目安 | 家賃の0〜2か月分(1か月分が多い) | 家賃の0〜2か月分(0〜1か月分が多い) |
| 返還 | 退去時に精算のうえ返還 | 返還なし |
| 法律上の定義 | 民法622条の2に定義あり | 法律上の定義はなく商慣行 |
| 交渉の余地 | 少なめ(担保の性質上) | 比較的あり(空室期間や時期による) |
敷金の役割
敷金は、借主が家賃を滞納したときや、借主の責任で部屋に傷や汚れをつけたときに、その費用に充てるために貸主が預かるお金です。何も問題がなければ、原則として全額が返還されます。改正民法622条の2では、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務等を担保する目的で賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義し、賃貸借が終了して明け渡しを受けたときに、債務額を差し引いた残額を返還しなければならないと定めています。
礼金の役割
礼金は、住宅が不足していた時代に「部屋を貸してくれてありがとう」という意味で貸主に渡していた慣行の名残とされています。法律上の定めはなく、あくまで商慣行です。返還されないため、借主にとっては純粋な支出になります。近年は入居者を集めるために礼金を0にする貸主も増えており、同じエリアでも物件によって差があります。
敷金・礼金の相場
全国的には敷金1か月・礼金1か月という設定が長く一般的でしたが、現在は物件によって幅があります。名古屋市内でも、敷金1か月・礼金1か月の物件、敷金1か月・礼金0の物件、敷金・礼金ともに0の物件が混在しています(あくまで目安で、エリア・築年数・貸主の方針によって異なります)。
傾向として、次のような違いが見られます。
- 築浅・駅近など人気の物件は礼金が設定されていることが多い
- 築年数が経過した物件や空室期間が長い物件は、礼金0や敷金0で募集されることがある
- ペット可物件は敷金が2か月分など高めに設定されることがある(原状回復費用が高くなりやすいため)
- 事業用・店舗物件は保証金として家賃の数か月分を預けるケースがあり、住宅とは別の慣行
家賃7万円の部屋なら、敷金1か月・礼金1か月で合計14万円。ここが0になるかどうかで、初期費用の総額は大きく変わります。
敷金はいくら返ってくるのか
借主が一番気になるのはここでしょう。返還額を決めるのは「原状回復」の考え方です。
原状回復の基本ルール
改正民法621条は、借主は「通常の使用収益によって生じた損耗」と「経年変化」については原状回復の義務を負わないと明記しています。さらに国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が、具体的にどこまでが借主負担かの判断基準を示しています。
- 貸主負担(敷金から引かれない): 日焼けによる壁紙の変色、家具の設置による床のへこみ、画鋲の穴程度の跡、冷蔵庫裏の電気ヤケなど
- 借主負担(敷金から引かれる): タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷、結露を放置してできたカビ、引越し作業でつけた傷、掃除を怠ったことによる汚れなど
さらにガイドラインでは、借主負担となる場合でも、壁紙やカーペットなどの経過年数を考慮して負担割合を減らす考え方が示されています。例えば壁紙は6年で残存価値が1円になるとされ、長く住むほど借主の負担割合は下がります。
特約の確認
契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担(〇万円)」といった特約がある場合、その金額は敷金から差し引かれます。特約が有効とされるには、内容が具体的で借主が理解して合意していることが必要とされていますが、契約時に説明を受けて署名していれば基本的に有効です。契約前に特約の有無と金額を確認しておきましょう。
入居時の記録が返還額を左右する
退去時に「この傷は入居前からあった」と主張できるかどうかは、入居時の記録があるかにかかっています。入居直後に室内の傷・汚れ・設備の動作状況を写真とチェック表で記録し、管理会社と共有しておくことで、身に覚えのない負担を求められるリスクを減らせます。まるすま賃貸では、入居前の内装検査として傷・汚れ・設備動作を写真とチェック表で記録する対応を行っています。
敷金0・礼金0物件の注意点
初期費用を抑えたい方にとって「ゼロゼロ物件」は魅力的ですが、契約書で次の点を確認してください。
- 退去時クリーニング費用の定額負担: 敷金がない分、退去時に2万〜5万円程度のクリーニング費用を支払う特約が付いていることが多い
- 短期解約違約金: 1年未満や2年未満の解約で家賃1〜2か月分の違約金が設定されている場合がある
- 家賃が相場よりやや高くないか: 初期費用を下げる代わりに月々の家賃で回収する設定になっていることもある
- 退去時の精算方法: 敷金がないため、借主負担の修繕費が発生した場合は退去時にまとめて請求される
ゼロゼロ物件が悪いわけではなく、「初期費用の負担が退去時や月々に移っている」場合があるということです。トータルでいくらになるかで判断しましょう。
敷金・礼金を交渉できる場面
交渉は貸主の判断次第で、必ず通るものではありません。ただし、次のような場面では応じてもらえる可能性が高まります。
- 空室期間が長い物件: 貸主にとっては1か月の空室損失が礼金1か月分に相当する。早く決めてくれる借主は歓迎されやすい
- 閑散期(6〜8月、11〜12月頃): 引越しの需要が少なく、貸主が条件を緩めやすい時期
- 即入居・長期入居の意思を示せる場合: 「来週から入居できる」「長く住む予定」は貸主にとって安心材料
- 複数の候補物件がある場合: 「礼金が下がればこちらに決めたい」という形で相談できる
交渉の対象としては、担保の性質を持つ敷金よりも、商慣行である礼金のほうが下がりやすい傾向があります。また、礼金そのものが下がらなくても「フリーレント(入居後1か月家賃無料)」という形で実質的な負担が減ることもあります。
交渉は不動産会社を通じて行うのが通常です。まるすま賃貸では、SUUMOやHOME'Sなど他のサイトで見つけた物件も、物件URLをLINEで送っていただければ、条件の確認と貸主への相談を含めてお受けしています。
まとめ
- 敷金は担保として預け、退去時に精算して返還されるお金。礼金は謝礼として支払い、返還されないお金
- どちらも家賃の0〜2か月分が目安。名古屋でも物件によって設定はさまざま
- 敷金の返還ルールは2020年施行の改正民法で明文化。通常損耗・経年変化は借主負担ではなく、具体的な線引きは国土交通省のガイドラインが基準
- 敷金0・礼金0物件は、退去時クリーニング費用や短期解約違約金の特約を必ず確認する
- 礼金は空室期間が長い物件や閑散期に交渉が通りやすい。敷金は担保の性質上、交渉の余地は少なめ
敷金・礼金の性質を理解し、契約書の特約と入居時の記録をしっかり押さえておけば、退去時のトラブルや想定外の出費はかなり防げます。